Foire aux questions

1. La vente :

• Comment estimer un bien ?

  L’estimation immobilière est une étape indispensable. Les principales méthodes d'estimation d'un bien immobilier dépendent du bien et des experts en estimation de bien.
  Une estimation immobilière peut se faire suivant trois grandes approches :
  

  • La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables
  • Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux bâtiments à usage unique ou hors-marché (écoles, mairie, atelier…)
  • L'actualisation des gains futurs générés avec le bien

  
  La tâche étant particulièrement difficile, elle est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.
  
  

• Qu’est ce qu’un sous seing privé de vente ?

  La vente d’un bien immobilier se fait toujours en deux temps : tout d’abord, la signature d’un compromis de vente, suivie environ 3 mois plus tard par la conclusion de l’acte de vente définitif. Seul celui-ci est obligatoirement passé devant notaire.
  Pour le compromis, vous avez le choix de signer soit devant notaire, soit sous seing privé. Le compromis a la même valeur juridique dans les deux cas. Le sous seing privé peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un avocat. Il est la preuve écrite établie par les parties elles-mêmes. Pour être valable, l'acte doit avoir été établi en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant des intérêts différents, chaque original devant mentionner le nombre d'exemplaires dressé.
  
  

• Quel est le délai de rétractation d’une vente ?

  Vous avez un délai de 7 jours à partir du lendemain de la signature de l’acte de promesse de vente. Cette promesse de vente est envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (livraison contre signature). Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez également envoyer une lettre avec accusé de réception avant la date limite.
  
  

• Le contrat de vente définitif : nos conseils

  Le contrat définitif est le contrat de vente, par acte authentique, établi par le notaire. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire.
  
  

  • Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n’y a pas de modifications dans le logement et que les équipements prévus sont toujours là.
  • Vous versez le solde du prix et les frais notariés à la signature du contrat de vente.
  • La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière. Même si cela est prévu dans l'avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et, a fortiori, ne commencez pas de travaux avant le transfert de propriété, c'est-à-dire la signature du contrat de vente chez le notaire.
  • Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original (la minute). Il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.

  
  

• Quels diagnostiques doivent être effectués avant la vente d’un bien immobilier ?

  Avant la vente d’un bien certains diagnostiques doivent être effectués, ils seront demandés par l’acheteur de votre maison ou appartement. Il faudra contrôler l’amiante, carrez, termites, plomb, DPE, état des risques naturels et technologiques, gaz, installation électrique.
  
  

• A combien s’élèvent les commissions de l’agence immobilière ?

  L'agent immobilier perçoit une commission, mais uniquement si la vente a été effectivement signée grâce à son intervention. Si la vente est annulée à la dernière minute, il ne peut rien toucher pour le travail déjà effectué. Il n’y a pas de commission si, par exemple :
  

  • Seul le vendeur a signé une promesse de vente qui n'est pas acceptée par l'acheteur
  • La promesse de vente signée par le vendeur et l'acheteur contient une "faculté de dédit" ou une condition suspensive qui n'est pas réalisée (par exemple, l'obligation d'obtenir un permis de construire pour un terrain à bâtir ou l'obtention d'un prêt immobilier).

  
  Cette commission peut être forfaitaire mais le plus souvent, il s'agit d'un pourcentage appliqué sur le prix de vente. Depuis janvier 1987, le taux de la commission est libre. Le taux de la commission est généralement défini en pourcentage dégressif du prix de vente du bien immobilier.
  
  

• A combien se montent les frais de notaire ?

  Les frais de notaire couvrent quatre domaines :
  

  • Les honoraires du notaire proprement dits. Ils sont fixés par un barème officiel et évoluent entre 1,5 % pour un bien de 75.000 euros (1.125 euros TTC), 1,2 % pour un bien de 150.000 euros (1.800 euros TTC) et se stabilisent autour de 1,1 % de la valeur du bien pour des biens d'une valeur de 300.000 euros ou plus (3.300 euros TTC).
  • Les taxes de mutation (départementale et communale) qui sont proportionnelles à la valeur du bien et se montent aujourd'hui à environ 4,9 % de la valeur du bien.
  • Les frais d'actes du notaire (Etat civil, copies authentiques, dossier) qui varient selon les dossiers et les actes effectués, mais qui s'échelonnent de 230 euros à 300 euros pour un dossier de 122.000 euros
  • Les débours du notaire qui sont des charges que le notaire doit payer (hypothèque, cadastre, géomètre) qui là encore varient selon les dossiers mais peuvent atteindre environ 150 euros.

  
  Cette commission peut être forfaitaire mais le plus souvent, il s'agit d'un pourcentage appliqué sur le prix de vente. Depuis janvier 1987, le taux de la commission est libre. Le taux de la commission est généralement défini en pourcentage dégressif du prix de vente du bien immobilier.
  
  

2. La location :

• Les deux types d’actes de location

  Il existe deux types d’actes de location d’un bien, pris en compte différemment par la loi Hoguet :
  

  • La transaction : signature d’un bail de location
  • La gestion locative : perception des loyers, régularisation des charges locatives, suivi des travaux, contentieux, ….

  
  Le professionnel doit détenir la carte professionnelle portant les mentions Transaction et Gestion.
  
  

• Quels documents administratifs sont généralement demandés par les agences immobilières ?

  Pour l’établissement d’un bail de location, vous devrez fournir un certain nombre de documents :
  

  • Les 3 derniers bulletins de salaires
  • Une attestation d'employeur
  • La photocopie de la carte d'identité
  • L'avis d'imposition
  • Les 3 dernières quittances de loyers ou attestation d'hébergement
  • Un RIB

  
  Un garant vous sera demandé, il devra fournir les documents suivants :
  

  • L'avis d'imposition
  • La carte d'identité

  
  

• Pourquoi me demander un garant ?

  Demander un garant est une sécurité pour les agences immobilières. En effet, si vous n’êtes pas dans la capacité de payer votre loyer, l’agence fera appel à votre garant pour que celui-ci paie à votre place.
  
  Dans certains cas, des entreprises permettent aux employés d’accéder à des entreprises spécialisées dans ce type de transaction. En cas de non paiement de loyer, ces entreprises se substituent aux locataires afin de régler les loyers dus.
  
  

• Comment récupérer votre caution ?

  Vous devez fixer un rendez-vous avec votre agence pour faire une visite des lieux. L’agence va à nouveau regarder l’état de l’appartement en contrôlant les sols, plafonds, et les éventuels dommages. Un résumé va être dressé reprenant les points vus dans chaque pièce de votre maison ou appartement. Si l’agence juge que le bien laissé et en « bon état » alors votre caution vous sera retournée.
  
  La caution est souvent égale à deux mois de loyers, mais elle peut varier en fonction de la personne qui vous loue le bien (particulier, agence immobilière).
  
  

3. Le financement d’un bien immobilier

• Quel financement pour mon bien immobilier ?

  Vous souhaitez financer l’achat de votre nouveau bien immobilier. Il vous faut donc demander des simulations de crédits, comparez les taux, négocier les taux.
  
  Plusieurs types de crédits immobiliers sont proposés par les banques.
  

  • Le Crédit immobilier à taux fixe : le crédit immobilier à taux fixe est le plus utilisé par les banques car le taux ne varie pas.
  • Le crédit immobilier à taux révisable : le crédit immobilier à taux révisable peut varier selon le marché de l’immobilier.
  • Le crédit relais a été mis en place pour vous permettre d’acheter votre nouvelle résidence avant d’avoir vendu votre ancienne maison, ou votre ancien appartement.

  
  Le professionnel doit détenir la carte professionnelle portant les mentions Transaction et Gestion.
  
  

• Qu’est ce qu’un crédit relais ?

  Le crédit relais est un crédit à taux fixe soldé lors de la vente de votre ancien logement.
  

  • Le crédit relais dure généralement un an. Il vous permet d’avoir une avance d’argent pour acheter votre nouveau logement.

  Pendant un an, vous payez le montant de vos intérêts
  

  • Sous forme de mensualités, tous les mois
  • En une fois lors de la revente de votre ancien bien.

  
  Attention les taux sont généralement élevés.
  
  

• Quelle différence y a-t-il entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

  Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé pendant toute la durée du prêt.
  
  Un prêt à taux révisable dépend du marché, c'est-à-dire qu’il n’est pas fixe mais dépend des variations à la baisse ou à la hausse du marché immobilier. Le prêt à taux révisable est légèrement moins cher mais plus risqué. L’impact sur vos finances ne sera pas le même.
  
  Un prêt peut être capé, c'est-à-dire qu’on défini des plafonds contre les fortes variations à la hausse ou à la baisse.
  
  

• Qu'appelle t’on un prêt modulable ?

  C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités peuvent être :
  

  • Suspendues pendant une période de 6 mois à deux ans. Les mensualités reprennent passé cette période en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant
  • Augmentées de façon à raccourcir la durée du prêt

  
  Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement : il sera possible de suspendre le remboursement, en cas de revenu supplémentaire il sera possible d'accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.
  
  

• Quels sont les éléments financiers évalués par les banques dans le calcul du revenu ?

  Les banques vont utiliser le critère de pérennité, elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s'il a des chances de se maintenir dans le temps. Ainsi les banques additionneront tous les revenus qui ont un réel caractère de pérennité, en général :
  

  • Le salaire fixe
  • Les loyers perçus
  • Les bénéfices (activité non salariée).

  
  Attention les pensions alimentaires sont également prises en compte dans le revenu compte tenu qu’il existe un risque de non paiement.
  
  

• Quels sont les éléments de votre dossier bancaire ? Comment évaluer son dossier ?

  C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités peuvent être :
  

  • Suspendues pendant une période de 6 mois à deux ans. Les mensualités reprennent passé cette période en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant
  • Augmentées de façon à raccourcir la durée du prêt

  
  Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement : il sera possible de suspendre le remboursement, en cas de revenu supplémentaire il sera possible d'accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.
  
  

• Qu'appelle t’on un prêt modulable ?

  De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants :
  

  • Votre activité professionnelle : la stabilité, l’ancienneté professionnelle
  • Votre capacité à épargner sur une période de 3 ou 4 ans
  • La comparaison entre votre situation avant avoir contracté votre prêt et après
  • Le montant de l'apport personnel d’un minimum de 10%
  • Votre taux de surendettement qui ne doit pas dépasser les 30%.

  
  

• Comment est déterminé le taux d'intérêt qu'appliquent les banques ?

  Les banques prennent en compte plusieurs facteurs :
  

  • Le coût de refinancement c'est-à-dire le coût de l’argent sur le marché de l’immobilière
  • Les frais de fonctionnement
  • La prime de risque
  • La marge que les banques souhaitent réaliser

  
  

• Les prêts immobiliers réglementés par l’Etat : prêt conventionné, prêt à taux zéro

  Vous souhaitez acheter une résidence principale.
  
  Il existe deux types de crédit immobilier réglementé par l’Etat.
  
  Votre achat doit répondre à des normes strictes pour bénéficier de ce type de crédit. (Prix du mètre carré, zones géographiques)
  
  Prêt conventionné
  Le Prêt conventionné est proposé par les banques si vous achetez une résidence principale. Comme une demande crédit normale vous devez chercher le taux le plus avantageux. Un apport personnel vous est demandé. Il est de 10% minimum de la valeur du bien acheté.
  
  Les banques pratiques des taux fixes ou des taux révisables plafonnées par l’Etat qu’il vous faut négocier. Le prêt conventionné dépend des zones géographiques dans lesquelles se situe votre nouveau bien.
  
  Prêt à taux zéro
  Le prêt à taux zéro est obtenu :
  

  • Si vous achetez une résidence principale
  • Si vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier depuis plus de 2 ans.
  • Si votre revenu ne dépasse pas un plafond défini par l’Etat et selon le nombre de personnes vivant dans le foyer.
  • S’il représente 50% du montant total des crédits que vous avez
  • Il doit financer minimum 20% du montant total de l’opération

  
  Vous ne pouvez pas emprunter plus que ce qui est défini selon les zones géographiques et le nombre de personnes dans votre foyer.
  
  

• Qu'appelle-t-on une offre de prêt ?

  C'est un document juridique, défini par le droit bancaire qui récapitule et qui régit les obligations du prêteur et de l'emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l'offre de prêt se transforme en contrat de prêt.
  
  L'offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très stricte : envoi par la poste, délai de réflexion minimum de 10 jours (et maximum de 30 jours), retour par la poste.
  
  

• Les banques font elles expertiser les biens financés ?

  Certaines banques le font systématiquement, d'autres très rarement, ceci concerne environ 2 % du marché immobilier. En général pour des biens avec des valeurs très importantes. Le coût d'une expertise est faible (environ 150 euros), et celle-ci se fait dans un délai de quelques jours.
  
  

4. Le Viager :

• Qu’est ce qu’un viager ?

  Le viager est la vente d’un bien immobilier. Le viager consiste à vendre son bien en échange du versement d'une rente à vie par l'acheteur. Il est possible que le vendeur se réserve le droit d'occuper son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé. Il peut être également vendu en viager libre d'occupation.
  
  Le vendeur ou crédirentier est donc la personne qui perçoit la rente. L’acquéreur ou débirentier est celui qui la verse il est le nu propriétaire du bien et conserve la propriété jusqu’à la mort du crédirentier et de son conjoint si bien sûr la rente doit lui être versée.
  
  

• Quels sont les avantages du viager ?

  Le viager occupé permet aux personnes à la retraite de bénéficier de revenus complémentaires en plus des pensions versées. Ainsi la personne bénéficiaire de ce viager maintient sa qualité de vie. Pour l’acquéreur d’un bien immobilier en viager, le prix de la transaction est diminué en fonction de l’occupation de ce bien.